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04/08/2022 - Actualités

VIAGER - Qui paie les charges et les travaux ?

Voilà un sujet qui peut amener pas mal de discussions et de controverses. Nous allons tenter d’y voir plus clair.

Lorsque vous vendez la pleine propriété en viager libre, toutes les charges et les travaux sont pour l’acquéreur- , c’est moins évident quand il s’agit d’un viager occupé et lorsqu'il s’agit d’un appartement dans une copropriété.

Voici notre analyse sur le sujet.

En viager occupé, les charges sont réparties entre usufruitier et nu-propriétaire. Sans que cette liste soit exhaustive, la plupart des contrats prévoyaient la répartition suivante :

Le crédirentier (usufruitier) prend à sa charge toutes les réparations d’ordre usufructuaires Sans limiter la généralité des réparations d’entretien, sont habituellement traitées comme telles :  

  • toutes dépenses de fonctionnement de l'immeuble et de jouissance ;
  • les réparations considérées comme d'entretien (par opposition aux « grosses réparations » à la charge de la nue-propriété comme dit ci-après) ;
  • les travaux de peinture, même extérieure ;
  • le vernissage ;
  • les réparations aux recouvrements de sol, aux plafonds, aux escaliers, le ramonage et les réparations aux cheminées ;
  • le recrépissage, même des gros murs ;
  • l’entretien, les réparations et le remplacement du système de chauffage ;
  • la mise aux normes de l’ascenseur

et le débirentier (nu-propriétaire) supporte les grosses réparations tel que précisé à l’article 606 du code civil ainsi que celles admises aujourd’hui par la jurisprudence.

Ledit article 606 stipule lequel stipule : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. ».

Le remplacement de l’ascenseur est à charge du nu-propriétaire.

En ce qui concerne le remplacement de la chaudière si celle-ci est vétuste lors de la vente et que le vendeur est jeune (septantaine) nous prévoyons le cout pour le vendeur étant donné que c’est lui qui profitera le plus de l’utilisation d’une nouvelle chaudière. Il en va autrement si le vendeur est très âgé, nous considérerons que c’est l’acquéreur qui aura le plus grand avantage d’une nouvelle installation et le coût sera alors à sa charge.

Tout ceci peut faire l’objet d’aménagements entre parties.

Le législateur a eu la bonne idée de remanier le Code Civil qui date de 1804 (avec une fameuse couche de poussière) – et notamment au niveau de la répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire.

Les gros travaux tels que visés ci-dessus seront répartis suivant l’article 745 du Code Civil qui détermine la valeur de l’usufruit en fonction de chaque âge – Attention , cette table est révisée chaque année (en juillet) en fonction du taux des obligations Olo – publiée au Moniteur Belge.

À titre d’exemple, si un vendeur 70 ans a un usufruit valant 30 %, il interviendra dans le coût des gros travaux à concurrence de 30 % et le nu propriétaire à concurrence de 70 % - L’usufruit diminuant avec l’age, à 80 ans cette répartition sera disons de 20 – 80 %. (Cette répartition est faite au moment où les gros travaux sont réalisés).

Nous trouvons cette formule plus équilibrée et plus logique que l’ancien système qui mettait le cout total des travaux lourds à la seule charge des nu propriétaires.

Trevi Viager vous accompagne tout le long du contrat viager et nous pouvons intervenir sans frais dans les discussions qui pourraient survenir entre les parties après conclusion du contrat. 

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